Por falta de título público deberá restituir un inmueble

La Sala Tercera de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial hizo lugar a un recurso de apelación y revocó una sentencia de primera instancia haciendo lugar a una acción reivindicatoria y ordenando, en consecuencia, la restitución de un inmueble en la ciudad en un plazo de quince días hábiles, libre de ocupantes y cosas.
La demanda de reivindicación había sido rechazada en primera instancia, por lo que se presentó el recurso de apelación.

La acción de reivindicación (artículo 2758) del anterior Código Civil y Comercial aplicado en este caso, es “una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesión de ella”. El objetivo es la restitución del bien.

En la causa el inmueble en disputa era pretendido por dos personas. Se trata de un inmueble que es parte integrante de un catastro mayor. Una pretendía reivindicarlo para sí argumentando la propiedad en virtud de una donación hecha a su favor por su madre por escritura pública en 2009. La otra en tanto vivió allí con su familia como dueña pretendiendo la prescripción adquisitiva ya que el antiguo propietario (para quien trabajaba) le agradeció su fidelidad con una promesa de donación que nunca se concretó en los papeles.

El primer paso de los jueces fue determinar la legitimación ya que la primera persona alegaba ser condómina del inmueble cuya fracción pretendía reivindicar. Entre otras citas, recordaron los jueces que el artículo 2489 faculta al copropietario a ejercer las acciones posesorias “sin necesidad del concurso de los otros”. El condómino está habilitado a reivindicar la totalidad del inmueble en virtud de lo prescripto por el artículo 2679 del anterior Código Civil de la Nación donde se habilitaba la acción de reivindicación contra terceros que poseyeran el inmueble, sin necesidad de contar con el asentimiento de los demás condóminos.

Quien pretende reivindicar su derecho a la posesión debe demostrarlo mediante el título, es decir el acto jurídico que sirve de sustento de adquisición del dominio, por ejemplo venta o donación. Y el artículo 2790 del mismo Código dispone que “si se presentare títulos de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la cosa que se reivindica”. Es decir que si se presentan títulos de fecha anterior a la posesión del demandado y éste no acompaña título alguno, se establece en favor del primero la presunción que el autor de dicho título era poseedor a la fecha de aquél sobre el inmueble reclamado.

Es el actor quien debe acreditar la titularidad del derecho real –dijeron los jueces- y si los derechos provienen del mismo antecesor o causante, se prefiere al primero que hubiera obtenido a su favor.

En la causa, la primera de las personas presentó una escritura pública de donación rubricada en 1997 donde se entregaba gratuitamente el inmueble (una mitad indivisa a uno y las dos cuartas partes restantes a otras dos personas) dejándose constancia en dicha acta la forma de subdivisión posterior obligándose todos a tramitar y confeccionar los planos respectivos.

Los jueces advirtieron además que mientras la persona demandante mostró título sobre las partes indivisas del inmueble en litigio, la demandada no acreditó tener título público y consintió el rechazo a la excepción de prescripción adquisitiva

Más sobre: Judiciales.